AI 房产投资分析：租金回报到区域对比

输入房产信息，AI 帮你算清所有账：

请帮我计算以下房产的投资回报率：

房产信息：
- 城市：{城市}
- 小区：{小区名}
- 面积：{X} ㎡
- 总价：¥{X} 万
- 首付比例：{X}%
- 贷款利率：{X}%
- 贷款年限：{X} 年
- 预估月租金：¥{X}
- 物业费：¥{X}/月
- 预估年涨幅：{X}%

请计算：

1. 💰 购房成本：
   - 首付：¥{X} 万
   - 月供：¥{X}（等额本息）
   - 总利息：¥{X} 万
   - 契税+中介费：¥{X} 万

2. 📊 租金回报率：
   - 毛租金回报率：{X}%（年租金/总价）
   - 净租金回报率：{X}%（扣除月供、物业、维修后）
   - 现金流：每月 ¥{X}（正/负）

3. 📈 持有 5 年总回报预测：
   - 房产增值：¥{X} 万
   - 租金总收入：¥{X} 万
   - 贷款总支出：¥{X} 万
   - 净收益：¥{X} 万
   - 年化收益率：{X}%

4. ⚠️ 盈亏平衡分析：
   - 租金需要达到 ¥{X}/月才能覆盖月供
   - 房价每年需涨 {X}% 才能跑赢存款利率

在几个候选区域之间做对比：

请对比以下区域的房产投资价值：

候选区域：
1. {区域1}：{城市+片区}
2. {区域2}：{城市+片区}
3. {区域3}：{城市+片区}

我的预算：¥{X} 万

对比维度：
| 维度 | 区域1 | 区域2 | 区域3 |
|------|-------|-------|-------|
| 均价（万/㎡） | | | |
| 租金回报率 | | | |
| 近1年涨幅 | | | |
| 近3年涨幅 | | | |
| 人口净流入 | | | |
| 地铁规划 | | | |
| 学区质量 | | | |
| 商业配套 | | | |
| 二手房流动性 | | | |
| 投资风险 | | | |

综合评分（10分制）：
| 维度 | 权重 | 区域1 | 区域2 | 区域3 |
|------|------|-------|-------|-------|
| 回报率 | 30% | | | |
| 增值潜力 | 25% | | | |
| 安全性 | 20% | | | |
| 流动性 | 15% | | | |
| 便利性 | 10% | | | |
| 总分 | 100% | | | |

💡 推荐排序：{1st} > {2nd} > {3rd}
推荐理由：{说明}

让 AI 分析市场趋势帮你择时：

请分析 {城市} 房地产市场趋势：

分析维度：

1. 📊 宏观指标：
   - GDP 增速及趋势
   - 人口净流入/流出
   - 土地供应节奏
   - 库存去化周期

2. 🏗️ 政策环境：
   - 当前限购/限贷政策
   - 近期政策变化方向（宽松/收紧）
   - 未来可能的政策变化

3. 📈 价格趋势：
   - 近 1 年/3 年/5 年价格走势
   - 当前处于周期什么位置（底部/上升/顶部/下降）
   - 成交量变化（价量关系判断）

4. 🎯 买入时机建议：
   - 当前是否适合买入：{是/否/观望}
   - 如果买入：建议区域和价格区间
   - 如果观望：等待什么信号再入场

5. 🚩 风险提示：
   - {最大风险1}
   - {最大风险2}

如果有多套投资预算：

请帮我规划 ¥{X} 万的房产投资组合：

我的情况：
- 总预算：¥{X} 万
- 可用首付：¥{X} 万
- 风险偏好：{保守/均衡/激进}
- 投资期限：{X} 年

组合方案：

💼 方案A（均衡型）：
  1. 一套核心区小户型（¥{X} 万）— 稳定收租
  2. 一套发展区中户型（¥{X} 万）— 增值潜力
  预期年化收益：{X}%
  风险等级：⭐⭐⭐

💼 方案B（保守型）：
  1. 一套成熟区两居（¥{X} 万）— 高租金回报
  预期年化收益：{X}%
  风险等级：⭐⭐

💼 方案C（激进型）：
  1. 两套发展区小户型（¥{X} 万×2）— 高杠杆博涨幅
  预期年化收益：{X}%
  风险等级：⭐⭐⭐⭐

推荐方案：{A/B/C}
理由：{说明}